Da, în anumite situații o construcție fără autorizație poate ajunge să fie înscrisă în cartea funciară.
Dar procedura nu este aceeași pentru toate construcțiile.
Unul dintre cele mai importante lucruri este data la care a fost realizată construcția. Pentru clădirile construite înainte de 1 august 2001 există o regulă specială. Pentru construcțiile mai noi trebuie analizată situația autorizării și, după caz, posibilitatea de regularizare.
În ce situații poate fi înscrisă construcția în cartea funciară?
În practică, trebuie să separăm două situații:
– construcții realizate înainte de 1 august 2001;
– construcții realizate după 1 august 2001.
Diferența este importantă pentru că Legea cadastrului permite o procedură specială pentru construcțiile vechi, chiar dacă autorizația de construire lipsește.
Pentru construcțiile mai noi, simplul fapt că imobilul există fizic sau că este declarat fiscal nu rezolvă problema autorizării.
Ce reguli se aplică pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001?
Aici legea prevede o excepție clară.
Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001 pot fi intabulate chiar dacă nu există autorizație de construire.
Pentru această procedură sunt necesare:
– certificatul de atestare fiscală;
– documentația cadastrală.
Certificatul de atestare fiscală trebuie să cuprindă suprafața reală a construcției și a terenului aferent, iar construcția trebuie să fie înregistrată fiscal potrivit situației existente.
De exemplu, ai o casă construită în 1995, dar nu mai există autorizația de construire.
Faptul că autorizația lipsește nu înseamnă automat că trebuie să obții acum o autorizație de regularizare.
Mai întâi trebuie verificat dacă imobilul se încadrează în regula specială pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001.
Ce se întâmplă dacă imobilul a fost construit după 1 august 2001?
Pentru construcțiile mai noi situația este diferită.
Regula generală pentru înscrierea unei construcții în cartea funciară presupune existența documentelor care confirmă că aceasta a fost edificată legal și a fost recepționată, împreună cu documentația cadastrală.
Dacă ai construit fără autorizație, nu poți trata construcția exact ca pe una realizată legal de la început.
În 2026 trebuie verificat dacă situația se poate rezolva prin autorizația de regularizare introdusă de Legea 169/2026.
Aceasta poate fi emisă pentru anumite construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Când poate fi necesară autorizația de regularizare înainte de intabulare?
Să luăm un exemplu simplu.
Ai construit o casă fără autorizație în 2018.
Construcția există, plătești impozit pentru ea, dar situația juridică a clădirii nu este rezolvată.
În acest caz, anul construcției nu îți permite să folosești excepția aplicabilă clădirilor realizate înainte de 1 august 2001.
Trebuie verificat dacă imobilul poate fi regularizat potrivit Legii 169/2026.
Autorizația de regularizare se poate emite, în regimul general prevăzut de noul Cod, pentru anumite locuințe unifamiliale, anexe și alte lucrări expres prevăzute de lege, dacă sunt respectate condițiile urbanistice, tehnice și celelalte cerințe aplicabile.
Prin urmare, regularizarea poate fi etapa care rezolvă problema autorizării înainte de înscrierea construcției în cartea funciară.
Autorizația de regularizare înseamnă că imobilul este intabulat automat?
Nu.
Sunt două lucruri diferite.
Regularizarea rezolvă situația construcției din punctul de vedere al autorizării.
Intabularea înscrie dreptul asupra construcției în cartea funciară.
După regularizare trebuie îndeplinite și condițiile necesare pentru finalizarea și înscrierea construcției.
Noul Cod prevede că lucrările autorizate prin autorizație de regularizare sunt considerate finalizate după realizarea elementelor prevăzute în autorizație și efectuarea recepției la terminarea lucrărilor.
Apoi intervine documentația cadastrală și procedura de carte funciară.
Cu alte cuvinte:
autorizația de regularizare nu este intabularea, dar poate fi documentul care îți permite să ajungi la ea atunci când construcția a fost executată fără autorizație.
Plata impozitului înseamnă că poți intabula construcția?
Nu.
Faptul că o construcție apare în evidențele fiscale și că pentru ea se plătește impozit nu înseamnă automat că lucrările au fost autorizate.
Noul Cod spune expres că plata impozitului pentru o construcție neautorizată nu produce efecte asupra regularizării acesteia.
Este o diferență importantă.
Poți avea o clădire:
– declarată fiscal;
– pentru care plătești impozit;
dar care să aibă în continuare o problemă privind autorizarea.
Excepția importantă rămâne cea pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, unde certificatul fiscal este unul dintre documentele folosite pentru intabulare în condițiile speciale prevăzute de Legea cadastrului.
Dacă imobilul apare în cadastru, înseamnă că este și intabulat corect?
Nu neapărat.
Trebuie verificat ce este înscris efectiv în cartea funciară.
Terenul poate fi intabulat, dar construcția să nu fie înscrisă.
Poate exista și situația în care datele cadastrale nu mai corespund cu ceea ce există în teren, de exemplu după o extindere realizată ulterior.
De aceea, înainte să tragi concluzia că imobilul este „în regulă”, verifică:
– dacă apare construcția în cartea funciară;
– ce suprafață este înscrisă;
– ce configurație are construcția;
– dacă situația înscrisă corespunde cu ceea ce există efectiv în teren.
Ce documente pot fi necesare pentru intabulare?
Lista depinde de situația construcției.
Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, legea indică în mod expres certificatul de atestare fiscală și documentația cadastrală.
Pentru o construcție autorizată în condiții obișnuite, Legea cadastrului prevede certificatul de atestare care confirmă edificarea conform autorizației și existența recepției la terminarea lucrărilor, împreună cu documentația cadastrală.
Dacă vorbim însă despre o construcție făcută fără autorizație după 1 august 2001, înainte să pregătești dosarul cadastral trebuie clarificată situația autorizării.
Aici poate interveni regularizarea.
Ce faci dacă nu știi în ce an a fost construită casa?
Anul construcției poate schimba complet procedura.
De aceea, înainte să alegi o soluție trebuie să cauți documente care pot ajuta la stabilirea perioadei în care a fost realizată clădirea.
Pot fi utile:
– evidențele fiscale;
– documentele cadastrale vechi;
– acte de proprietate;
– planuri sau proiecte existente;
– autorizații mai vechi;
– alte înscrisuri din care rezultă existența construcției.
Nu este suficient să estimezi anul doar după aspectul casei.
Pentru aplicarea procedurii corecte trebuie să poți susține situația prin documente.
Ai cumpărat o casă și ai descoperit că o parte nu este intabulată?
Este o situație diferită de cazul în care întreaga casă lipsește din cartea funciară.
De exemplu, în cartea funciară apare casa de 80 mp, dar în teren există 110 mp deoarece fostul proprietar a făcut ulterior o extindere.
Problema nu mai este intabularea casei de la zero.
Trebuie identificată partea construită ulterior și verificat dacă aceasta a fost autorizată.
Dacă extinderea a fost făcută fără autorizație, trebuie analizat dacă poate fi regularizată înainte ca situația cadastrală să fie actualizată.
Asta explică de ce simplul fapt că „imobilul are cadastru” nu garantează că întreaga construcție existentă este înscrisă corect.
Cum afli ce variantă se aplică în cazul tău?
Înainte să începi documentația cadastrală, verifică patru lucruri:
– când a fost construit imobilul;
– dacă există o autorizație de construire;
– ce apare în cartea funciară;
– ce există efectiv în teren.
Din această comparație se poate vedea dacă vorbim despre:
– o construcție veche care poate beneficia de regula pentru imobilele realizate înainte de 1 august 2001;
– o construcție autorizată, dar neintabulată;
– o construcție realizată fără autorizație;
– o construcție autorizată, dar modificată ulterior.
Fiecare dintre aceste situații poate avea un traseu diferit către intabulare.
Vrei să verifici dacă poți intabula construcția?
La Andaros Imob verificăm documentele existente și situația din teren pentru a stabili ce problemă trebuie rezolvată înainte de intabulare.
Dacă există lucrări realizate fără autorizație sau diferit față de proiect, putem verifica și dacă acestea se încadrează în procedura de regularizare.
Contactează-ne la 0723 095 532 și află ce trebuie făcut pentru construcția ta.