Dacă vrei să intri în legalitate cu o construcție făcută fără autorizație sau diferit față de proiect, ai nevoie de un dosar tehnic și juridic.
Acesta poate include acte de proprietate, documentație tehnică, releveu, expertize și, după caz, avize sau studii.
Lista exactă diferă în funcție de construcție și de situația din teren.
Ce trebuie să conțină dosarul de regularizare?
Pe scurt, dosarul poate cuprinde:
– cererea pentru emiterea autorizației;
– extrasul de plan cadastral;
– extrasul de carte funciară actualizat;
– documentele care dovedesc dreptul asupra imobilului, atunci când sunt necesare;
– proiectul pentru autorizare;
– releveul construcției existente;
– expertize tehnice;
– referate de verificare a proiectului;
– documentații pentru diferite specialități;
– studii tehnice;
– avize și acorduri, după caz.
Nu toate aceste documente apar automat în fiecare dosar.
Lista finală depinde de construcția existentă, documentele pe care le ai deja și lucrările care trebuie regularizate.
Ce documentație tehnică trebuie pregătită?
Actele de proprietate arată cui aparține imobilul.
Ele nu arată însă ce ai construit efectiv și nici dacă acea construcție poate fi regularizată în forma existentă.
Pentru asta este necesară documentația tehnică.
Aceasta este întocmită de specialiști autorizați, în funcție de lucrările care trebuie analizate.
Conținutul ei diferă foarte mult în funcție de situația de la care pornești.
Dacă ai avut autorizație și proiect, dar ai realizat ulterior o modificare, există deja o documentație cu care situația actuală poate fi comparată.
Dacă ai construit fără autorizație și fără proiect, construcția trebuie mai întâi documentată în forma în care există astăzi.
De aici pot apărea mai multe planuri, măsurători și documentații de specialitate.Ce acte sunt necesare pentru teren și construcție?
Una dintre primele verificări privește situația cadastrală și juridică a imobilului.
Pentru documentația de autorizare sunt necesare, în mod obișnuit, extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară actualizate.
Aceste documente arată:
– imobilul pentru care se solicită autorizația;
– identificarea cadastrală;
– situația înscrierii în cartea funciară;
– titularii drepturilor asupra proprietății.
În funcție de situație, pot fi necesare și documentele care dovedesc dreptul în baza căruia ceri autorizarea.
Dacă ești deja înscris ca proprietar în cartea funciară și tu ești persoana care solicită autorizația, situația este mai simplă.
Dacă există coproprietari, succesiuni, drepturi diferite asupra terenului sau alte situații juridice, pot fi necesare documente suplimentare.
Ce este releveul și de ce poate fi necesar?
Releveul arată construcția așa cum există în realitate.
Specialistul măsoară clădirea, iar situația din teren este transpusă în planuri.
Releveul devine important mai ales atunci când:
– nu mai există proiectul inițial;
– construcția a fost modificată;
– au fost realizate extinderi;
– compartimentarea actuală diferă de proiect;
– construcția a fost făcută fără documentație tehnică.
Să luăm un exemplu.
În proiect apare o casă de 90 mp, dar în teren există și o extindere realizată ulterior.
Pentru regularizare trebuie să se vadă clar ce era autorizat și ce există acum.
Releveul ajută tocmai la stabilirea acestei situații.
Și trebuie făcută o diferență importantă:
releveul arată ce există; expertiza tehnică verifică dacă ceea ce există respectă cerințele tehnice aplicabile.
Ce expertize tehnice sunt necesare?
În cazul autorizației de regularizare, construcția existentă trebuie verificată și din punct de vedere tehnic.
Legea 169/2026 prevede verificarea cerințelor fundamentale privind calitatea construcției prin expertize întocmite de experți tehnici atestați, pentru domeniile și specialitățile necesare.
Printre cerințele care pot fi verificate se află:
– rezistența mecanică și stabilitatea;
– securitatea la incendiu;
– igiena, sănătatea și mediul;
– siguranța și accesibilitatea în exploatare;
– protecția împotriva zgomotului;
– economia de energie și izolarea termică.
Asta nu înseamnă că fiecare construcție va avea automat aceeași listă de expertize.
Verificările necesare se stabilesc în funcție de construcție și de lucrările care trebuie regularizate.
De exemplu, o intervenție care afectează structura clădirii trebuie analizată diferit față de o modificare care nu intervine asupra structurii de rezistență.
Sunt necesare și verificări ale proiectului?
În anumite situații, da.
Documentația tehnică poate necesita și referate întocmite de verificatori de proiect atestați.
Expertul tehnic și verificatorul de proiect au roluri diferite.
Expertul analizează construcția existentă și verifică aspectele tehnice pentru care este atestat.
Verificatorul analizează documentația de proiect și verifică respectarea cerințelor tehnice aplicabile.
De aceea, într-un dosar de regularizare pot exista documente întocmite de mai mulți specialiști.
Sunt necesare avize și acorduri?
Pot fi necesare, dar lista nu este aceeași pentru toate construcțiile.
Avizele și acordurile se stabilesc în funcție de:
– amplasamentul construcției;
– tipul lucrărilor;
– reglementările aplicabile terenului;
– utilități;
– eventuale zone de protecție sau alte restricții;
– cerințele care trebuie verificate pentru autorizare.
De aceea, nu este util să pornești de la o listă generică de avize găsită online și să presupui că toate se aplică și construcției tale.
Ce faci dacă nu mai ai proiectul vechi al casei?
Lipsa proiectului nu înseamnă automat că regularizarea nu mai poate fi făcută.
Înseamnă însă că situația existentă trebuie documentată mai atent.
Dacă proiectul inițial există, specialiștii pot compara:
ce a fost autorizat cu ce există acum în teren.
Dacă proiectul lipsește, pot fi necesare măsurători și documentații noi pentru a descrie construcția actuală.
De aceea, merită să cauți orice document tehnic pe care îl mai ai:
– autorizația veche;
– planurile casei;
– proiectul de arhitectură;
– proiectul de structură;
– cartea tehnică;
– documentații cadastrale mai vechi;
– expertize sau documente întocmite anterior.
Chiar dacă nu toate vor face parte din dosarul final, pot ajuta la stabilirea situației existente.Dosarul trebuie construit pentru situația concretă.Ai nevoie de studiu topografic?
Poate fi necesar, în funcție de situație.
Studiul sau ridicarea topografică arată cum este amplasată construcția pe teren.
Nu este același lucru cu releveul clădirii.
Releveul descrie construcția.
Topografia arată poziția construcției în raport cu parcela, limitele proprietății și alte elemente relevante.
De exemplu, dacă trebuie verificată distanța construcției față de limita terenului, topografia poate deveni esențială.
În funcție de tipul construcției și de lucrările realizate, pot fi necesare și alte studii tehnice, cum ar fi studiul geotehnic.
Ce acte sunt importante dacă ai avut autorizație, dar ai construit diferit?
În această situație, documentația inițială devine foarte importantă.
Pregătește, dacă le ai:
– autorizația de construire;
– proiectul autorizat;
– planurile;
– documentațiile tehnice;
– eventualele modificări autorizate ulterior.
Aceste documente permit compararea proiectului aprobat cu ceea ce există în prezent.
De exemplu:
proiectul prevedea o terasă deschisă, dar terasa a fost închisă ulterior.
Sau casa a fost autorizată cu o anumită suprafață, iar ulterior a fost realizată o extindere.
Pentru dosar trebuie identificat clar ce este deja autorizat și ce lucrare trebuie regularizată.
Cum afli lista exactă de acte pentru construcția ta?
Lista finală depinde de câteva lucruri concrete:
– ce apare în acte;
– ce există în teren;
– dacă a existat o autorizație;
– dacă există proiectul inițial;
– ce lucrări au fost făcute fără autorizație sau diferit față de proiect;
– ce expertize sunt necesare;
– ce studii și avize se aplică situației respective.
De aceea, „lista completă de acte pentru autorizația de regularizare” nu înseamnă că fiecare proprietar depune exact aceleași documente.
Înseamnă să identifici documentele necesare pentru construcția pe care vrei să o aduci în legalitate.
Ai nevoie de ajutor pentru pregătirea dosarului de regularizare?
La Andaros Imob verificăm documentele existente și situația construcției pentru a stabili ce acte, proiecte, expertize și studii sunt necesare în cazul tău.
Astfel știi ce ai deja, ce îți lipsește și ce trebuie pregătit pentru dosarul de regularizare.
Contactează-ne la 0723 095 532 și află ce documente sunt necesare pentru construcția ta.