Cât costă legalizarea unei construcții fără autorizație? Este una dintre primele întrebări pe care și le pune un proprietar atunci când descoperă că o casă, o anexă, o extindere sau alte lucrări nu sunt în regulă din punct de vedere al autorizării.
Problema este că nu există un preț universal pentru regularizarea unei construcții.
Costul depinde de situația concretă a imobilului, de documentele existente, de suprafață, de complexitatea construcției, de documentația tehnică necesară și de eventualele expertize sau lucrări care trebuie realizate.
De aceea, înainte de a întreba „cât costă?”, întrebarea corectă este:
„Ce trebuie făcut pentru ca această construcție să poată fi regularizată?”
De ce nu există un preț fix pentru legalizarea unei construcții?
Două construcții aparent asemănătoare pot avea costuri foarte diferite de regularizare.
De exemplu, una poate avea:
- o autorizație de construire existentă;
- diferențe mici față de proiect;
- documentație tehnică disponibilă;
- o situație urbanistică simplă.
În schimb, o altă construcție poate fi:
- executată complet fără autorizație;
- diferită semnificativ față de documentele existente;
- mai veche și fără documentație tehnică;
- amplasată într-o situație urbanistică ce necesită verificări suplimentare;
- în situația în care este necesară o expertiză tehnică.
Prin urmare, costul regularizării se stabilește în funcție de situația reală a construcției.
Din ce poate fi format costul unei regularizări?
Atunci când analizezi bugetul pentru intrarea în legalitate, trebuie să iei în calcul mai multe categorii de cheltuieli.
1. Analiza inițială a construcției
Primul pas este identificarea situației existente.
Trebuie analizate documentele disponibile și comparate cu ceea ce există efectiv pe teren.
Pot fi verificate, după caz:
- autorizația de construire;
- proiectele existente;
- documentele cadastrale;
- suprafețele;
- regimul construcției;
- actele imobilului;
- situația urbanistică;
- diferențele dintre construcția autorizată și cea existentă.
Această analiză este importantă pentru că poate preveni cheltuieli făcute înainte de a ști dacă există o soluție de regularizare.
2. Documentația tehnică
În funcție de situație, pentru obținerea autorizației de regularizare poate fi necesară realizarea unei documentații tehnice.
Complexitatea acesteia diferă de la un caz la altul.
O construcție simplă, cu o situație clară, nu presupune neapărat același volum de documentație ca o construcție cu modificări importante sau cu mai multe intervenții realizate în timp.
De aceea, este important ca documentația să fie întocmită pornind de la situația reală existentă, nu de la presupunerea că imobilul corespunde proiectului inițial.
3. Expertiza tehnică
În anumite situații este necesară o expertiză tehnică a construcției.
Reglementarea privind autorizația de regularizare prevede verificarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții prin expertiză tehnică realizată de experți tehnici atestați.
Costul unei astfel de expertize depinde de construcție și de complexitatea verificărilor necesare.
O casă de dimensiuni reduse nu presupune neapărat același efort ca o construcție mai complexă.
4. Documentele și verificările urbanistice
Un alt element important este situația urbanistică.
Pentru regularizare trebuie verificat dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de legislația aplicabilă și dacă situația existentă respectă reglementările urbanistice.
Art. 301 stabilește că respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile este una dintre condițiile care trebuie îndeplinite cumulativ.
În funcție de caz, pot exista documente, verificări sau demersuri suplimentare.
5. Taxele
În cadrul procedurii pot exista și taxe aferente documentelor și autorizării.
Este important însă să nu confunzi plata taxelor sau a impozitului pe construcție cu regularizarea construcției.
Plata impozitului nu înseamnă, prin ea însăși, că o construcție executată fără autorizație a fost legalizată.
Reglementarea actuală precizează expres că plata impozitului nu produce regularizarea construcției și nu înlătură măsurile sau sancțiunile privind disciplina în construcții.
Există și situații în care costurile pot crește semnificativ
Uneori, problema nu se rezolvă doar prin întocmirea documentelor.
Dacă în urma verificărilor se constată că anumite condiții nu sunt îndeplinite, pot fi necesare lucrări pentru aducerea construcției în conformitate.
Legislația prevede posibilitatea ca autoritatea să solicite lucrări necesare pentru respectarea reglementărilor urbanistice și/sau a cerințelor tehnice.
În alte situații, dacă există soluții tehnice pentru îndeplinirea condițiilor legale, pot fi necesare lucrări suplimentare sau chiar proceduri privind desființarea parțială a unor elemente.
Aici se poate afla diferența dintre o regularizare relativ simplă și una mult mai complexă.
Care este cea mai mare greșeală când estimezi costul?
Una dintre cele mai frecvente greșeli este să cauți un singur preț pentru:
„legalizare casă fără autorizație”.
În realitate, nu există un tarif universal valabil pentru toate situațiile.
Costul poate fi influențat de:
- suprafața construcției;
- tipul construcției;
- anul și modul în care a fost executată;
- existența unei autorizații inițiale;
- diferențele față de proiect;
- documentele disponibile;
- necesitatea unei expertize tehnice;
- complexitatea documentației;
- situația urbanistică;
- eventualele lucrări de conformare.
De aceea, o estimare serioasă trebuie făcută după analiza situației concrete.
Merită să începi procedura fără să știi dacă imobilul este eligibil?
Nu este recomandat.
Înainte de a investi în toate documentele necesare, este util să verifici dacă situația construcției se încadrează în prevederile legale aplicabile.
Art. 301 nu permite regularizarea automată a oricărei construcții fără autorizație. Sunt prevăzute anumite categorii de construcții și condiții cumulative care trebuie respectate.
Prin urmare, primul obiectiv trebuie să fie stabilirea eligibilității și a pașilor necesari, nu obținerea unui preț estimativ fără informații suficiente.
Cum afli cât te-ar putea costa regularizarea?
Cel mai simplu mod este să începi cu o analiză a situației existente.
În mod practic, ar trebui să pregătești documentele pe care le ai și să identifici:
- ce construcție există efectiv;
- ce documente există pentru aceasta;
- dacă a existat o autorizație de construire;
- ce diferențe există între acte și realitate;
- ce categorie de construcție este;
- ce verificări tehnice sunt necesare;
- ce condiții urbanistice trebuie îndeplinite;
- ce documentație trebuie întocmită.
După această analiză poate fi conturat mult mai realist volumul de lucru și costurile implicate.
„Cât costă?” este important. Dar „se poate regulariza?” este mai important.
Dacă ai o construcție fără autorizație, este normal să vrei să știi cât te va costa legalizarea.
Totuși, înainte de cost trebuie clarificată posibilitatea regularizării.
Dacă situația nu îndeplinește condițiile legale, simpla pregătire a documentelor nu rezolvă problema.
Dacă însă există o soluție legală, o analiză făcută corect de la început te poate ajuta să înțelegi:
- ce documente sunt necesare;
- ce specialiști sunt implicați;
- dacă este necesară expertiză tehnică;
- ce verificări urbanistice trebuie făcute;
- ce lucrări suplimentare ar putea fi necesare;
- care sunt costurile care trebuie avute în vedere.
Concluzie
Costul pentru regularizarea unei construcții fără autorizație nu poate fi stabilit corect fără analizarea construcției și a documentelor existente.
Poate fi vorba despre o situație relativ simplă sau despre un caz care necesită documentație tehnică, expertiză, verificări urbanistice și lucrări de conformare.
De aceea, dacă ai o casă, o anexă sau o extindere executată fără autorizație ori diferit față de autorizația existentă, primul pas este să afli care este situația reală și dacă există o soluție de regularizare.
Ai o construcție fără autorizație și vrei să afli ce presupune regularizarea?
Putem analiza situația construcției și documentele disponibile și îți putem explica ce pași sunt necesari pentru regularizare și intrarea în legalitate.