Dacă o construcție nu poate fi regularizată în forma în care există acum, asta nu înseamnă automat că trebuie desființată integral.
În unele situații, problema poate fi rezolvată prin modificarea construcției sau desființarea unei părți din ea.
Dacă însă construcția nu poate respecta condițiile urbanistice, tehnice și de mediu cerute de lege, se poate ajunge la desființare.
De ce poate fi respinsă autorizația de regularizare?
Autorizația de regularizare nu se acordă doar pentru că imobilul este deja construit.
Construcția trebuie să îndeplinească mai multe condiții.
Printre cele mai importante sunt:
– să respecte reglementările urbanistice aplicabile terenului;
– să îndeplinească cerințele tehnice privind calitatea și siguranța construcției;
– să respecte condițiile privind protecția mediului;
– să se încadreze în categoria de construcții pentru care legea permite regularizarea.
De exemplu, o problemă poate apărea dacă o extindere a fost construită prea aproape de limita proprietății sau dacă prin lucrările executate au fost depășiți indicatorii urbanistici admiși.
În alt caz, problema poate fi tehnică: expertiza poate arăta că anumite elemente ale construcției nu îndeplinesc cerințele de siguranță.
De aceea, înainte să spui că „regularizarea a fost respinsă”, trebuie identificat motivul concret pentru care construcția nu se încadrează.
Poți modifica construcția ca să obții autorizația de regularizare?
Da, în anumite situații.
Dacă problemele identificate pot fi corectate, autoritatea poate solicita lucrări prin care construcția să fie adusă la conformitate.
Legea permite inclusiv emiterea unei autorizații pentru lucrări de construire sau pentru desființarea parțială, atunci când există o soluție tehnică prin care construcția poate ajunge să respecte condițiile necesare regularizării.
Să luăm un exemplu.
Ai realizat o extindere fără autorizație, iar o parte din aceasta nu respectă reglementările aplicabile terenului.
Dacă există o soluție prin care acea parte poate fi modificată sau redusă, poate să nu fie necesară desființarea întregii construcții.
Se intervine asupra elementului care creează problema, iar apoi situația poate fi reevaluată.
Asta este diferența dintre o construcție care nu poate fi regularizată deloc și una care nu poate fi regularizată în forma actuală.
Ce se întâmplă dacă o construcție nu poate fi regularizată?
Dacă nu există o soluție prin care construcția să respecte condițiile legale, autoritatea aplică procedura pentru desființarea lucrărilor neautorizate.
Asta poate apărea atunci când problema nu poate fi rezolvată prin modificări ale construcției.
De exemplu:
– construcția nu se poate încadra în reglementările urbanistice aplicabile;
– nu pot fi îndeplinite cerințele tehnice necesare;
– există probleme privind condițiile de mediu;
– situația nu se încadrează în categoriile pentru care regularizarea este permisă.
Important este că soluția trebuie stabilită după verificarea concretă a construcției.
Simplul fapt că ai construit fără autorizație nu spune singur dacă vei putea regulariza sau dacă va fi necesară desființarea.
Se poate desființa doar partea construită neconform?
Da.
Legea nu limitează soluția doar la două variante – păstrarea întregii construcții sau demolarea ei integrală.
Dacă problema este localizată într-o anumită parte a construcției, poate exista soluția unei desființări parțiale.
Art. 301 permite autorității să solicite o autorizație de desființare parțială atunci când această intervenție poate aduce construcția în situația necesară pentru respectarea cerințelor legale.
De exemplu, problema poate fi o extindere făcută ulterior, în timp ce restul casei respectă condițiile aplicabile.
Într-o asemenea situație trebuie analizată partea neconformă separat de restul construcției.
Ce se întâmplă dacă expertiza tehnică găsește probleme?
O expertiză nefavorabilă nu înseamnă automat că întreaga construcție trebuie demolată.
Trebuie văzut ce problemă a fost identificată și dacă există o soluție tehnică.
Dacă sunt posibile lucrări prin care construcția poate ajunge să respecte cerințele de calitate, autoritatea poate solicita efectuarea lor înainte de continuarea regularizării.
Pot fi necesare, în funcție de situație:
– consolidări;
– modificarea unor elemente;
– refacerea unor lucrări;
– intervenții asupra unei părți din construcție;
– desființarea elementelor care nu pot fi păstrate.
Abia dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite prin astfel de măsuri apare problema desființării construcției care nu poate fi adusă la conformitate.
Ce se întâmplă dacă problema este una de urbanism?
Aici trebuie verificat exact ce regulă nu este respectată.
Pot exista probleme legate de:
– amplasarea construcției pe teren;
– retragerile față de limitele proprietății;
– regimul de înălțime;
– POT;
– CUT;
– destinația permisă în zona respectivă;
– alte reguli prevăzute de documentațiile de urbanism.
Autoritatea verifică dacă lucrările existente se încadrează în reglementările urbanistice aprobate. Dacă nu se încadrează, iar situația nu poate fi corectată, legea prevede desființarea lucrărilor neautorizate.
De aceea, o problemă de urbanism trebuie analizată concret.
Uneori poate fi corectată prin modificarea unei părți a construcției.
Alteori, configurația sau amplasarea lucrărilor face imposibilă regularizarea în forma existentă.
Mai poți intabula construcția dacă nu obții autorizația de regularizare?
Pentru o construcție pentru care problema autorizării trebuie rezolvată prin regularizare, faptul că autorizația nu poate fi obținută împiedică și parcurgerea normală a etapelor care urmează.
Construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia nu pot fi recepționate cât timp situația lor nu este rezolvată.
Iar recepția și documentele care confirmă situația legală a construcției sunt importante pentru înscrierea acesteia în cartea funciară.
Există însă situații cu regim juridic diferit – de exemplu, anumite construcții vechi pentru care legea cadastrului prevede reguli speciale.
De aceea, lipsa autorizației de regularizare trebuie analizată în raport cu anul construcției și cu documentele existente, nu tratată automat la fel în orice caz.
Plata impozitului rezolvă lipsa autorizației de regularizare?
Nu.
Poți plăti impozit pentru o construcție și, în același timp, aceasta să rămână neautorizată.
Legea 169/2026 spune expres că plata impozitului nu produce efecte asupra regularizării și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții.
Pentru anumite clădiri neautorizate și încă neregularizate, Codul prevede chiar majorarea impozitului cu 100% de la constatarea situației până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor.
Așadar, plata impozitului și legalitatea construcției sunt două lucruri diferite.
Ce se poate întâmpla dacă lași construcția neregularizată?
Faptul că nu începi procedura nu face problema să dispară.
În cazul construcțiilor pentru care regularizarea era posibilă în perioada prevăzută de lege, după expirarea termenului autoritatea locală poate proceda la desființarea lucrărilor sau, după caz, poate solicita instanței desființarea acestora.
Instanța poate dispune:
– desființarea totală;
– desființarea parțială;
– măsuri pentru readucerea la starea anterioară.
Dacă se ajunge la executarea unei hotărâri de desființare, costurile sunt suportate de persoana responsabilă.
De aceea, dacă există o construcție fără autorizație, este mai util să verifici din timp dacă aceasta poate fi regularizată decât să aștepți până când autoritatea dispune măsuri.
Ce trebuie verificat înainte să concluzionezi că regularizarea nu este posibilă?
Un răspuns corect nu se poate da doar după fotografii sau după suprafața construcției.
Trebuie verificat:
– ce s-a construit;
– ce autorizații și proiecte există;
– ce diferă față de documentația autorizată;
– ce reguli urbanistice se aplică terenului;
– dacă imobilul respectă cerințele tehnice;
– dacă eventualele probleme pot fi corectate;
– dacă este suficientă modificarea sau desființarea unei părți din construcție.
Abia după această analiză poți ști dacă:
construcția poate fi regularizată în forma actuală, trebuie modificată înainte de regularizare sau nu poate fi păstrată în condițiile legii.
Nu știi dacă imobilul tău se încadrează în procedura de regularizare?
La Andaros Imob verificăm construcția, documentele existente și regulile urbanistice aplicabile pentru a stabili dacă situația poate fi adusă în legalitate.
Dacă există probleme, analizăm ce trebuie modificat și dacă există o soluție pentru continuarea procedurii de regularizare.
Contactează-ne la 0723 095 532 și află ce opțiuni ai pentru construcția ta.