Când se vorbește despre regularizarea unei construcții, apare frecvent aceeași întrebare:
Este același lucru dacă o construcție a fost făcută fără autorizație și dacă a fost construită cu autorizație, dar diferit față de proiect?
Nu. Sunt două situații diferite, chiar dacă ambele pot ajunge să necesite demersuri pentru intrarea în legalitate.
Diferența este importantă deoarece trebuie analizată atât documentația existentă, cât și ceea ce a fost construit efectiv.
1. Ce înseamnă o construcție executată fără autorizație?
Este situația în care lucrările de construire au fost realizate fără existența unei autorizații de construire.
Poate fi vorba, de exemplu, despre:
- construirea unei case;
- realizarea unei anexe;
- o extindere a unei construcții;
- închiderea unei terase;
- realizarea unor lucrări care necesitau autorizare.
Într-o astfel de situație, nu există o autorizație de construire care să fi permis executarea lucrărilor respective.
Acest lucru nu înseamnă însă automat că imobilul poate fi regularizat.
Trebuie verificat dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de legislația aplicabilă.
2. Ce înseamnă o construcție executată cu abateri față de autorizație?
Aici situația este diferită.
Proprietarul poate avea o autorizație de construire, însă construcția finală poate să nu corespundă în totalitate documentației autorizate.
De exemplu, pot exista:
- suprafețe mai mari decât cele autorizate;
- modificări ale compartimentării;
- extinderi;
- modificări ale formei construcției;
- lucrări suplimentare;
- modificări ale fațadei;
- alte intervenții care nu se regăsesc în documentația autorizată.
Practic, există o autorizație, dar situația din teren nu mai corespunde în totalitate cu ceea ce a fost autorizat.
De ce este importantă această diferență?
Pentru că înainte de a începe orice demers trebuie stabilit exact ce s-a autorizat și ce există în realitate.
Nu este suficient să spui:
„Casa are autorizație.”
Trebuie verificat:
„Ce anume a fost autorizat și ce anume a fost construit?”
Această comparație poate scoate la iveală diferențe care trebuie clarificate.
Un exemplu simplu
Să presupunem că proprietarul are o autorizație pentru o casă cu o anumită suprafață.
După finalizarea lucrărilor, constată că în realitate construcția este mai mare.
Poate exista o extindere realizată ulterior sau o modificare care nu apare în proiectul autorizat.
În acest caz, problema nu este lipsa totală a autorizației pentru întreaga construcție, ci faptul că anumite lucrări nu corespund autorizației existente.
Este o situație care trebuie analizată separat.
Dar dacă întreaga construcție este fără autorizație?
În cazul unei construcții realizate fără autorizație, analiza pornește de la situația existentă și de la posibilitatea încadrării acesteia în procedura legală aplicabilă.
Art. 301 privind autorizația de regularizare se referă expres la lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construire.
Însă regularizarea nu este automată.
Sunt prevăzute categorii de construcții și condiții care trebuie îndeplinite.
Ce construcții pot beneficia de autorizație de regularizare?
Reglementarea prevede anumite categorii pentru care poate fi emisă autorizația de regularizare.
Printre acestea se află anumite:
- locuințe unifamiliale;
- anexe ale locuințelor;
- anexe gospodărești;
- anexe ale exploatațiilor agricole;
- lucrări de închidere a balcoanelor.
Pentru aceste categorii există condiții privind, printre altele, suprafața, regimul de înălțime și amplasarea construcției.
Există și situații speciale și o perioadă temporară prevăzută de lege pentru anumite alte categorii de construcții.
De aceea, înainte de a începe procedura trebuie stabilit exact în ce categorie se încadrează construcția.
Regularizarea nu înseamnă doar „punerea unor acte în ordine”
Aceasta este o altă concepție greșită.
Regularizarea unei construcții presupune mai mult decât completarea unei cereri.
Trebuie analizate condițiile tehnice, urbanistice și, după caz, cele privind protecția mediului.
Art. 301 prevede îndeplinirea cumulativă a unor condiții referitoare la legislația de mediu, cerințele fundamentale privind calitatea în construcții și reglementările de urbanism aplicabile.
Așadar, documentele trebuie să reflecte situația reală și să demonstreze încadrarea construcției în condițiile aplicabile.
Ce rol are expertiza tehnică?
În multe situații, una dintre componentele importante ale procedurii este verificarea tehnică a construcției existente.
Legislația prevede că cerințele fundamentale privind calitatea în construcții sunt verificate prin expertiză tehnică realizată de experți tehnici atestați.
Expertiza este importantă deoarece o construcție existentă trebuie analizată din punct de vedere tehnic, nu doar din perspectiva documentelor.
În funcție de concluziile tehnice, pot fi necesare anumite măsuri pentru aducerea construcției în conformitate.
Ce se întâmplă dacă sunt necesare lucrări suplimentare?
Dacă există soluții tehnice pentru îndeplinirea condițiilor legale, autoritatea poate solicita realizarea unor lucrări și, după caz, obținerea unei autorizații pentru lucrările respective.
Asta înseamnă că regularizarea nu trebuie privită ca o simplă formalitate.
În anumite situații poate fi necesară intervenția efectivă asupra construcției.
Ce se întâmplă dacă imobilul nu poate fi regularizat?
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile cumulative prevăzute de lege, autoritatea aplică regulile legale privind desființarea lucrărilor.
Prin urmare, este foarte important ca situația să fie verificată înainte de a investi semnificativ în documentație sau lucrări.
Cum îți dai seama în ce situație te afli?
Dacă ai o construcție cu probleme de autorizare, începe prin a răspunde la câteva întrebări simple:
Există o autorizație de construire?
Dacă da, trebuie verificat conținutul acesteia.
Construcția din teren corespunde proiectului?
Dacă nu, trebuie identificate exact diferențele.
Există documentația tehnică?
Dacă nu, poate fi necesară întocmirea documentației pe baza situației existente.
Construcția respectă reglementările urbanistice?
Acest lucru trebuie verificat înainte de a presupune că regularizarea este posibilă.
Sunt îndeplinite cerințele tehnice?
În funcție de situație, poate fi necesară o expertiză tehnică.
O greșeală frecventă: „Este doar o diferență mică”
Mulți proprietari consideră că o modificare mică nu contează.
De exemplu:
„Am închis doar terasa.”
sau:
„Am făcut doar o extindere mică.”
Problema este că importanța unei lucrări nu trebuie stabilită doar după dimensiunea ei.
Trebuie verificat dacă lucrarea necesita autorizare și care este impactul acesteia asupra construcției și situației urbanistice.
De aceea, chiar și modificările care par minore merită verificate înainte de a fi considerate neimportante.
Nu confunda impozitarea cu autorizarea
O construcție poate apărea în evidențele fiscale, iar proprietarul poate plăti impozit pentru aceasta.
Acest lucru nu înseamnă automat că situația construcției este regularizată.
Art. 301 precizează că plata impozitului nu produce regularizarea construcției și nu înlătură măsurile privind disciplina în construcții.
Prin urmare, dacă există o problemă privind autorizarea, aceasta trebuie analizată separat.
Ce documente ar trebui să verifici?
Dacă bănuiești că există probleme cu autorizarea, adună toate documentele pe care le ai.
Pot fi utile:
- autorizația de construire;
- proiectul;
- certificatul de urbanism;
- documentele cadastrale;
- documentele imobilului;
- planurile existente;
- documentele privind eventualele modificări;
- alte acte emise de autorități.
Nu este o problemă dacă documentația este incompletă.
Important este să fie analizat ceea ce există pentru a se stabili ce trebuie obținut sau refăcut.
Concluzie
Construcția fără autorizație și construcția executată diferit față de autorizație nu sunt exact aceeași situație.
În primul caz poate lipsi autorizația pentru lucrările realizate.
În al doilea caz există o autorizație, dar trebuie analizate diferențele dintre documentația autorizată și construcția existentă.
În ambele situații, soluția trebuie stabilită după analizarea concretă a imobilului.
Autorizația de regularizare poate reprezenta o soluție pentru anumite construcții, însă numai dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Înainte de a începe demersurile pentru intrarea în legalitate, verifică exact ce există în teren, ce documente există și ce poate fi regularizat.
Ai o construcție fără autorizație sau care nu corespunde autorizației existente?
O analiză a situației reale și a documentelor existente te poate ajuta să identifici pașii necesari pentru regularizarea construcției și intrarea în legalitate.