Ai cumpărat o casă și ai descoperit ulterior că o parte din construcție nu apare în acte sau că imobilul a fost construit fără autorizație de construire?
Este o situație care poate crea probleme atunci când vrei să vinzi, să faci modificări, să obții anumite documente sau să clarifici situația juridică și tehnică a imobilului.
În prezent, pentru anumite situații, cadrul legal permite obținerea unei autorizații de regularizare, însă acest lucru nu înseamnă că orice construcție fără autorizație poate fi automat legalizată.
De aceea, înainte să investești bani în proiectare, lucrări sau alte demersuri, este important să verifici dacă imobilul se poate încadra în condițiile legale.
Construcția apare în acte, dar asta nu înseamnă neapărat că este autorizată
Una dintre cele mai frecvente confuzii este aceea că, dacă o construcție este înscrisă în documentele imobilului sau figurează fiscal, înseamnă automat că este și autorizată.
Lucrurile nu sunt atât de simple.
Plata impozitului nu regularizează construcția din punct de vedere urbanistic și al legislației privind calitatea în construcții. Reglementarea actuală precizează expres acest lucru.
De aceea, înainte de a considera situația rezolvată, trebuie analizate documentele construcției și situația reală existentă pe teren.
Ce trebuie verificat înainte de a începe procedura?
Primul pas este o analiză a situației existente.
În funcție de caz, trebuie verificat:
- dacă există autorizație de construire;
- dacă lucrările executate corespund autorizației;
- dacă suprafața și configurația construcției corespund documentelor;
- ce funcțiune are construcția;
- dacă imobilul se află într-o zonă protejată;
- dacă sunt respectate reglementările urbanistice aplicabile;
- dacă sunt îndeplinite cerințele privind calitatea în construcții;
- dacă sunt necesare verificări sau expertize tehnice;
- dacă situația poate fi încadrată în prevederile privind autorizația de regularizare.
Această etapă este foarte importantă deoarece nu orice construcție executată fără autorizație poate fi regularizată.
Ce construcții pot intra în procedura de regularizare?
Conform art. 301, autorizația de regularizare poate fi emisă, în condițiile prevăzute de lege, pentru anumite categorii de construcții.
Printre acestea se află:
- locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, în condițiile prevăzute de lege;
- anumite anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, de maximum 150 mp;
- lucrări de închidere a balcoanelor, dacă nu există extindere pe domeniul public.
Există și o perioadă de excepție de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, în care anumite alte categorii de construcții pot intra în procedură dacă sunt îndeplinite condițiile speciale prevăzute de art. 301 alin. (7).
Așadar, categoria construcției și momentul în care este analizată situația sunt foarte importante.
„Casa este veche” nu înseamnă automat „casa este în regulă”
O altă situație întâlnită frecvent este:
„Casa este construită de foarte mulți ani, deci nu mai poate fi o problemă.”
Vechimea construcției nu înlocuiește verificarea situației juridice și tehnice.
O construcție poate fi veche, poate fi folosită de proprietar de zeci de ani și poate fi impozitată, dar acest lucru nu înseamnă automat că este regularizată.
De aceea, dacă ai cumpărat o casă veche și există suspiciuni privind autorizația de construire, este recomandată verificarea situației înainte de a începe noi lucrări.
Dar dacă există deja o autorizație de construire?
Situația poate fi diferită dacă imobilul a fost construit cu autorizație, dar lucrările executate nu respectă autorizația.
De exemplu:
- suprafața construită este mai mare;
- s-a modificat configurația clădirii;
- s-au realizat lucrări care nu apar în autorizație;
- s-au făcut extinderi;
- anumite elemente construite diferă de documentația autorizată.
Art. 301 se referă atât la lucrări realizate fără autorizație, cât și la lucrări realizate cu nerespectarea autorizației de construire.
Prin urmare, nu trebuie verificat doar dacă există o autorizație, ci și dacă ceea ce există în teren corespunde documentației autorizate.
De ce poate fi necesară o expertiză tehnică?
Regularizarea nu este doar o problemă de acte.
Pentru îndeplinirea cerințelor fundamentale privind calitatea construcției, legislația prevede verificarea prin expertiză tehnică realizată de experți tehnici atestați, în condițiile legii.
Expertiza poate avea un rol important în stabilirea situației tehnice a construcției existente și în identificarea eventualelor măsuri necesare.
În anumite situații, dacă există soluții tehnice pentru îndeplinirea condițiilor legale, autoritatea poate impune realizarea unor lucrări sau chiar obținerea unei autorizații pentru construire ori desființare parțială.
Ce se întâmplă dacă imobilul nu respectă regulile urbanistice?
Aici apare una dintre cele mai importante verificări.
Autorizația de regularizare poate fi emisă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege, inclusiv cele privind respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile.
Cu alte cuvinte, nu este suficient ca imobilul să fie stabil din punct de vedere tehnic.
Trebuie analizat și dacă situația existentă este compatibilă cu reglementările urbanistice aplicabile terenului și construcției.
Nu începe lucrări înainte să verifici situația construcției
Dacă ai cumpărat o casă cu probleme de autorizare, poate fi tentant să începi imediat renovarea.
Totuși, înainte de:
- extinderea casei;
- construirea unui etaj;
- închiderea unei terase;
- modificarea structurii;
- realizarea unei anexe;
- schimbarea configurației construcției;
este recomandat să clarifici mai întâi situația existentă.
O construcție care are deja probleme de autorizare poate genera probleme suplimentare dacă sunt executate noi lucrări fără verificarea prealabilă a regimului juridic și urbanistic.
Ce riști dacă ignori situația?
Problema nu dispare doar pentru că imobilul este folosit sau impozitat.
Pentru anumite construcții nelegalizate, legislația actuală prevede inclusiv majorarea impozitului pe clădire cu 100% până la regularizare sau desființarea lucrărilor, iar plata impozitului nu produce efectul regularizării.
De asemenea, după expirarea perioadei speciale prevăzute de art. 301 alin. (7), autoritățile pot proceda, în condițiile legii, la desființarea lucrărilor neautorizate sau pot solicita instanței desființarea construcției.
Tocmai de aceea este important ca situația să fie analizată din timp.
Ce faci concret dacă ai cumpărat o casă fără autorizație?
Nu începe direct cu întrebarea:
„Cât costă să o legalizez?”
Prima întrebare ar trebui să fie:
„Poate această construcție să fie regularizată?”
Pentru a răspunde, este necesară o analiză a situației reale și a documentelor disponibile.
În funcție de caz, procesul poate presupune:
- verificarea documentelor existente;
- identificarea situației reale a construcției;
- verificarea încadrării în art. 301;
- verificarea reglementărilor urbanistice;
- realizarea documentației tehnice necesare;
- efectuarea expertizei tehnice, dacă este necesară;
- obținerea documentelor și avizelor solicitate;
- pregătirea și depunerea documentației pentru autorizația de regularizare.
Important este ca fiecare etapă să fie adaptată situației concrete a imobilului.
Concluzie: înainte de bani, verifică dacă există o soluție
O casă cumpărată fără o situație clară din punct de vedere al autorizării nu înseamnă automat că problema este imposibil de rezolvat.
Dar nici nu trebuie presupus că orice construcție poate fi legalizată.
Autorizația de regularizare este o procedură condiționată, iar eligibilitatea construcției, respectarea urbanismului și îndeplinirea cerințelor tehnice trebuie analizate înainte de a începe demersurile.
Dacă ai cumpărat o construcție și ai descoperit că există diferențe între ceea ce este în acte și ceea ce există în teren, primul pas este o analiză corectă a situației existente.
Ai o construcție fără autorizație sau construită diferit față de autorizația existentă?
Putem analiza situația construcției și documentele disponibile pentru a identifica pașii necesari pentru regularizarea construcției și intrarea în legalitate.