Ai construit fără autorizație?
În 2026, în anumite situații, poți intra în legalitate prin autorizația de regularizare, conform Noul Cod al Urbanismului.
Însă nu orice construcție se încadrează în această procedură.
Care sunt primii pași pentru regularizarea construcției?
Primul pas nu este să depui actele, ci să stabilești exact ce există în teren și dacă lucrarea poate fi regularizată.
Poate fi vorba despre:
– o casă construită fără autorizație;
– o extindere realizată ulterior;
– o anexă construită fără autorizație;
– o construcție pentru care ai avut autorizație, dar ai modificat proiectul pe parcurs.
Dacă există o autorizație, situația din teren se compară cu proiectul aprobat. Dacă autorizația lipsește complet, construcția este analizată în forma în care există acum.
Urmează verificarea urbanistică și tehnică. Dacă sunt îndeplinite condițiile legale, poate fi începută procedura pentru obținerea autorizației de regularizare. Dacă există probleme, trebuie stabilit dacă acestea pot fi remediate.
Ce există în teren?
Trebuie identificate exact lucrările executate.
Dacă ai avut autorizație, se compară proiectul aprobat cu ceea ce există în realitate.
De exemplu, proiectul poate prevedea o anumită suprafață, iar în teren să existe și o extindere. Sau terasa din proiect să fi fost ulterior închisă.
Dacă nu ai avut deloc autorizație, analiza pornește direct de la construcția existentă.
Construcția respectă regulile urbanistice?
Se verifică dacă ceea ce ai construit poate fi acceptat în raport cu regulile aplicabile proprietății.
În funcție de situație, pot conta:
– amplasarea construcției pe teren;
– retragerile față de limitele proprietății;
– regimul de înălțime;
– suprafața construită;
– indicatorii urbanistici aplicabili zonei.
De exemplu, dacă ai adăugat o cameră față de proiect, nu este suficient să constați că aceasta nu apare în autorizație. Trebuie verificat și dacă extinderea putea fi realizată în acel loc și la dimensiunile respective.
Construcția îndeplinește cerințele tehnice?
Trebuie verificată și siguranța construcției.
În funcție de situație, pot fi necesare expertize tehnice realizate de specialiști atestați.
Dacă sunt identificate probleme, se stabilește dacă acestea pot fi remediate și dacă sunt necesare lucrări pentru aducerea construcției la conformitate.
Unde depui cererea și cine te ajută cu regularizarea?
Cererea pentru autorizația de regularizare se depune la autoritatea competentă să emită autorizația de construire pentru imobilul respectiv. În cele mai multe situații, vei ajunge la autoritatea locală de care aparține proprietatea, prin compartimentul care gestionează urbanismul și autorizarea construcțiilor.
Dar până la depunerea cererii trebuie pregătită partea tehnică.
În funcție de situația imobilului, pot fi implicați arhitecți, proiectanți, ingineri și experți tehnici.
Practic, traseul arată astfel:
– se verifică situația existentă;
– se stabilește dacă lucrarea poate fi regularizată;
– se pregătesc documentația și verificările necesare;
– se obțin documentele și avizele cerute pentru situația respectivă;
– cererea se depune la autoritatea competentă;
– autoritatea analizează documentația și poate solicita completări sau măsuri de conformare;
– dacă sunt îndeplinite condițiile, poate fi emisă autorizația de regularizare.
Cât durează intrarea în legalitate?
Nu există un termen unic pentru întregul proces.
Durata depinde de situația construcției, de expertizele și verificările necesare, de documentele solicitate și de eventualele completări sau lucrări de conformare.
Într-o situație fără complicații, etapele administrative pot însemna deja câteva luni. Dacă sunt necesare completări, expertize suplimentare sau intervenții asupra construcției, procesul se poate prelungi.
De aceea, termenul pentru emiterea unui anumit document nu trebuie confundat cu durata întregii proceduri de regularizare.
Se poate regulariza orice construcție?
Nu.
Autorizația de regularizare nu înseamnă că orice lucrare executată fără autorizație poate fi legalizată ulterior.
Două construcții aparent asemănătoare pot avea soluții diferite.
De exemplu, două case pot avea câte o extindere realizată fără autorizație. În primul caz, extinderea poate respecta regulile urbanistice și condițiile tehnice. În al doilea, amplasarea sau dimensiunea acesteia poate încălca regulile aplicabile terenului.
Faptul că o construcție asemănătoare a fost regularizată nu înseamnă automat că aceeași soluție se aplică și în cazul tău.
Ai avut autorizație, dar ai construit diferit față de proiect?
Regularizarea nu privește doar construcțiile ridicate fără nicio autorizație.
Poate apărea și atunci când ai avut un proiect aprobat, dar ceea ce ai executat în teren diferă de acesta.
De exemplu:
– ai mărit suprafața casei;
– ai extins o cameră;
– ai închis o terasă;
– ai adăugat o parte care nu apărea în proiect.
În aceste situații trebuie identificate exact modificările și verificat dacă ele pot fi păstrate.
Când poate fi respinsă regularizarea?
Regularizarea poate fi respinsă dacă lucrarea nu poate îndeplini condițiile legale sau dacă problemele constatate nu pot fi remediate.
Pot exista, de exemplu, neconformități legate de:
– amplasarea construcției;
– regulile urbanistice ale zonei;
– dimensiunea sau forma lucrării;
– siguranța tehnică.
Dacă problema poate fi corectată, poate fi stabilită o soluție de conformare.
Dacă nu poate fi remediată astfel încât construcția să respecte condițiile legale, păstrarea acesteia în forma actuală poate să nu fie posibilă. Codul permite inclusiv impunerea unor lucrări de conformare sau, după caz, a unor măsuri de desființare parțială.
Dacă am cumpărat casa și lucrările fără autorizație au fost făcute de fostul proprietar, ce pot face?
Faptul că lucrările au fost executate de fostul proprietar nu face ca diferențele dintre acte și situația din teren să dispară.
Trebuie stabilit ce a fost autorizat, ce există în prezent și în ce condiții poate fi rezolvată situația. Codul vorbește despre obligația titularului lucrării de a solicita regularizarea, astfel că, atunci când proprietatea a fost între timp înstrăinată, este importantă verificarea situației juridice concrete înainte de începerea procedurii.
Dacă lucrarea este făcută de mai mulți ani, mai poate fi regularizată?
Vechimea construcției nu este, singură, suficientă pentru a spune că aceasta este legală sau că poate fi regularizată automat.
Data executării lucrărilor poate influența procedura aplicabilă. Pentru anumite construcții vechi există și alte mecanisme de înscriere prevăzute de legislație, motiv pentru care situația trebuie analizată în funcție de momentul edificării și documentele existente.
Faptul că plătesc impozit pentru construcție înseamnă că aceasta este legală?
Nu.
Declararea fiscală și plata impozitului nu înlocuiesc autorizația și nu duc automat la intrarea în legalitate.
Noul Cod prevede chiar majorarea impozitului pentru anumite clădiri realizate fără respectarea procedurilor și neregularizate, iar plata impozitului majorat nu înlătură nelegalitatea construcției.
Dacă imobilul apare în cadastru, înseamnă că nu mai am nevoie de regularizare?
Nu neapărat.
Cadastrul descrie și identifică imobilul, dar existența unor informații cadastrale nu trebuie confundată cu dovada că toate lucrările au fost executate legal.
Dacă situația din teren diferă de cea autorizată, trebuie verificat separat regimul lucrărilor executate și dacă este necesară regularizarea.
Pot vinde o casă care are lucrări făcute fără autorizație?
Diferențele dintre situația reală a imobilului și documentele existente pot crea probleme la vânzare, mai ales atunci când construcția sau modificările nu sunt reflectate corect în acte și în cartea funciară.
De aceea, dacă descoperi astfel de diferențe înainte de vânzare, este util să clarifici situația înainte de a ajunge la tranzacție. Legislația cadastrală condiționează înscrierea dreptului asupra construcțiilor de documentele care atestă edificarea lor în condițiile legii, cu proceduri distincte pentru anumite situații speciale.
Ce faci mai departe?
Dacă situația din teren nu corespunde cu proiectul sau cu autorizația existentă, următorul pas este să verifici dacă diferențele pot fi aduse în legalitate.
La Andaros Imob analizăm situația construcției și stabilim dacă se încadrează în procedura de regularizare și ce trebuie făcut în cazul tău.
Contactează-ne la 0728 258 500 și află cum poți intra în legalitate.