Ai o casă, o anexă sau o altă construcție care a fost realizată fără autorizație de construire? Sau ai o autorizație, dar lucrările executate în teren diferă de cele prevăzute în documentația autorizată?

În astfel de situații poate apărea necesitatea regularizării construcției și a obținerii unei autorizații de regularizare.

Totuși, regularizarea nu înseamnă că orice construcție executată fără autorizație poate fi automat legalizată. Posibilitatea de regularizare depinde de categoria construcției, amplasament, reglementările urbanistice, cerințele tehnice și celelalte condiții prevăzute de legislația aplicabilă.

În acest articol explicăm ce presupune procedura, ce construcții pot intra în anumite situații în procedura de regularizare și ce trebuie verificat înainte de a începe demersurile.

Ce este autorizația de regularizare?

Autorizația de regularizare este instrumentul prevăzut pentru situațiile în care au fost executate lucrări de construcții fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației existente.

Conform prevederilor referitoare la autorizația de regularizare, solicitarea se adresează autorității publice competente să emită autorizația de construire.

Important este faptul că autorizația de regularizare nu se emite automat. Construcția trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de cadrul legal aplicabil.

Ce construcții pot fi regularizate?

Legislația stabilește anumite categorii de construcții pentru care poate fi emisă autorizația de regularizare.

Printre acestea se regăsesc, în condițiile prevăzute de lege:

• anumite locuințe individuale cu regimul de înălțime și suprafața stabilite de legislație;
• anumite anexe rezidențiale;
• anexe gospodărești și anexe ale exploatațiilor agricole, în limitele prevăzute;
• anumite lucrări de închidere a balcoanelor, cu respectarea condițiilor aplicabile.

Există și condiții referitoare la amplasamentul construcției.

De exemplu, pentru anumite categorii de locuințe, prevederile stabilesc condiții privind monumentele istorice, zonele de protecție și zonele construite protejate.

Prin urmare, înainte de a începe o procedură de regularizare construcție, este necesară verificarea încadrării imobilului.

Care sunt condițiile pentru autorizația de regularizare?

Pentru emiterea autorizației de regularizare trebuie îndeplinite cumulativ anumite condiții.

Printre acestea se află:

Respectarea reglementărilor urbanistice

Construcția trebuie să fie analizată în raport cu reglementările urbanistice aplicabile amplasamentului.

Se verifică dacă situația existentă poate fi încadrată în prevederile urbanistice aplicabile.

Respectarea cerințelor privind calitatea în construcții

Trebuie verificate cerințele fundamentale privind calitatea construcției.

În anumite situații, această verificare se realizează printr-o expertiză tehnică efectuată de experți tehnici atestați.

Respectarea cerințelor de mediu

În funcție de situația și caracteristicile construcției, trebuie avute în vedere și prevederile legislației privind protecția mediului.

Aceste condiții trebuie analizate împreună cu cele urbanistice și tehnice.

Este necesară o expertiză tehnică pentru regularizarea construcției?

În anumite situații, da.

Prevederile referitoare la autorizația de regularizare stabilesc că îndeplinirea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții este verificată prin expertiză tehnică, realizată de experți tehnici atestați.

Expertiza are rolul de a analiza situația tehnică a construcției și de a stabili dacă sunt îndeplinite cerințele aplicabile.

Dacă sunt identificate probleme tehnice, pot fi necesare lucrări pentru aducerea construcției în conformitate cu cerințele privind calitatea în construcții.

Ce se întâmplă dacă o construcție nu respectă regulile urbanistice?

Aceasta este una dintre cele mai importante întrebări.

Dacă nu sunt îndeplinite condițiile cumulative necesare pentru regularizare, autoritatea competentă poate aplica prevederile legale referitoare la desființarea lucrărilor.

În situația în care există soluții tehnice pentru îndeplinirea condițiilor necesare, pot fi solicitate lucrări pentru aducerea construcției în conformitate.

Aceste lucrări pot presupune, după caz, inclusiv desființări parțiale sau alte intervenții asupra construcției.

Pot fi regularizate lucrările care diferă de autorizația de construire?

În anumite situații, da, însă cazul trebuie analizat individual.

Există situații în care o construcție are autorizație de construire, dar lucrările executate în teren nu corespund în totalitate proiectului autorizat.

Diferențele pot necesita clarificare și, în funcție de natura acestora, poate fi necesară o procedură de regularizare.

De aceea, este important să fie comparată situația reală din teren cu documentația și autorizația existente.

Plata impozitului legalizează o construcție?

Nu.

Declararea unei construcții la taxe și impozite sau plata impozitului aferent nu reprezintă, prin ea însăși, legalizarea sau regularizarea construcției.

Situația fiscală este diferită de situația autorizării.

Pentru regularizare trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de legislația aplicabilă și trebuie parcursă procedura corespunzătoare.

Ce documente sunt necesare pentru regularizarea unei construcții?

Documentele necesare pot varia de la un caz la altul.

În funcție de situație, pot fi necesare:

• documente privind proprietatea;
• autorizația de construire existentă, dacă există;
• proiectul autorizat, dacă este disponibil;
• documentație tehnică;
• relevee ale construcției existente;
• documente urbanistice;
• expertiză tehnică;
• documente privind îndeplinirea condițiilor de mediu, după caz;
• alte documente solicitate de autoritatea competentă.

Nu este recomandat să presupui că lista de documente este identică pentru toate construcțiile.

Care sunt pașii pentru regularizarea unei construcții?

De regulă, primul pas este analiza situației existente.

Pasul 1 – Analiza construcției

Se identifică lucrările existente și se clarifică situația acestora.

Pasul 2 – Verificarea documentelor

Se verifică autorizațiile, proiectele, documentele de proprietate și celelalte acte disponibile.

Pasul 3 – Verificarea urbanistică

Se analizează încadrarea construcției în reglementările urbanistice aplicabile.

Pasul 4 – Verificarea tehnică

Se stabilește dacă este necesară o expertiză tehnică și ce aspecte trebuie analizate.

Pasul 5 – Pregătirea documentației

În funcție de situație, se întocmește documentația tehnică necesară procedurii.

Pasul 6 – Depunerea și continuarea procedurii

Documentația este utilizată pentru demersurile necesare în vederea obținerii autorizației de regularizare, în condițiile legislației aplicabile.

Cât durează regularizarea unei construcții?

Nu există o durată identică pentru toate proiectele.

Timpul necesar poate depinde de:

• complexitatea construcției;
• documentele existente;
• documentele care lipsesc;
• necesitatea unei expertize tehnice;
• situația urbanistică;
• eventualele lucrări necesare pentru aducerea construcției în conformitate;
• procedurile și termenele autorităților competente.

O analiză inițială poate ajuta la stabilirea etapelor care trebuie parcurse.

Cât costă autorizația de regularizare?

Costul total depinde de situația concretă a construcției.

Pot exista costuri pentru documentație tehnică, relevee, expertiză tehnică, taxe și alte documente sau servicii necesare.

În anumite situații prevăzute de legislație pot exista și regimuri speciale privind taxele și contribuțiile.

De aceea, un cost exact poate fi estimat numai după analiza cazului.

Ce se întâmplă dacă nu pot regulariza construcția?

Dacă o construcție nu îndeplinește condițiile necesare pentru autorizația de regularizare și nu există soluții pentru aducerea acesteia în conformitate, pot interveni măsurile prevăzute de legislația aplicabilă privind desființarea lucrărilor.

În anumite situații, autoritatea poate solicita aducerea construcției la conformitate prin lucrări tehnice.

De aceea, este important ca situația să fie analizată cât mai devreme.

De ce este importantă regularizarea construcției?

O construcție cu situație neclară din punct de vedere al autorizării poate genera probleme atunci când proprietarul dorește să efectueze alte lucrări, să actualizeze documentația imobilului sau să clarifice situația juridică și tehnică a construcției.

Regularizarea urmărește aducerea situației construcției în cadrul legal aplicabil, atunci când sunt îndeplinite condițiile necesare.

Ai o construcție fără autorizație? Ce trebuie să faci?

Nu începe procedura presupunând că soluția este aceeași pentru orice construcție.

Primul pas este să afli:

Ce există în teren?

Ce documente există?

Există o autorizație de construire?

Lucrările respectă autorizația?

Construcția respectă reglementările urbanistice?

Sunt îndeplinite cerințele tehnice?

Este necesară o expertiză tehnică?

După clarificarea acestor aspecte se poate stabili ce demersuri sunt necesare.

Concluzie

Autorizația de regularizare poate reprezenta soluția pentru anumite construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente, însă procedura este condiționată de îndeplinirea cerințelor prevăzute de legislația aplicabilă.

Regularizarea unei construcții trebuie abordată individual, prin analizarea situației reale, a documentelor existente, a condițiilor urbanistice și a cerințelor tehnice.

Dacă ai o construcție fără autorizație, ai realizat modificări față de proiectul autorizat sau nu știi dacă imobilul tău poate fi regularizat, primul pas este să clarifici situația.

Ai nevoie de autorizație de regularizare?

Te putem ajuta cu analiza situației construcției, identificarea documentelor necesare și pregătirea demersurilor pentru regularizarea construcției, în funcție de particularitățile proiectului.

Contactează-ne și află care sunt pașii necesari pentru situația construcției tale.